FOMC長期金利上昇により住宅ローン金利はどうなる？アメリカ金利と住宅ローン金利の関係
- 2016.11.22
- ファイナンシャルプランナー（ＦＰ） 住宅ローン
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住宅ローンは金利上昇傾向です
いつか上がるだろう・・といわれ続けている住宅ローン金利。
マイナス金利の影響によってさらに住宅ローンの金利はさらに下がり、２０１６年３月、４月は住宅ローン借り換えラッシュだったのではないでしょうか。
しかしそんな状況もいよいよ終わりそうな予感がします。
トランプ氏が大統領選挙で勝利し、市場は思わぬ活況を示しました。
トランプ氏はスキャンダルやらなにやらでバッシングもありますが、なんだかんだアメリカ経済は好調です。
今後アメリカの期待感から景気が過熱することが予測され、ＦＲＢはいよいよ利上に取りかかりました。
住宅ローン金利上昇の原因はトランプ相場に伴うＦＲＢ政策金利の利上げ
トランプ氏が勝利をし、日経平均株価は１８０００円台を超え１０カ月ぶりの高値を指しています。また円安も進行。マイナス金利、ブレグジットなどいくつかのトラブルもあり、トランプ氏の選挙の勝利でまた円高か・・と思いきや今回は予想外な円安となりました。
その後２０１７年１０月の解散総選挙により自民党が大勝。
アベノミクスがより盤石な体制になったことで市場に安心感が広がり日経平均株価も上昇。
アメリカと日本はともに経済的には急激に回復しています。
今のところ私のところに恩恵ないけど・・と思うかも知れませんが、、
とくにアメリカは景気が過熱しないように定期的にＦＲＢが金利を調整して抑えようとする段階にあるのです。
長期の住宅ローンの金利上昇はなぜ起こるのでしょうか？
さて、アメリカの好景気はちょっと私たち日本人消費者にとっては気に掛けておく問題があります。
それは住宅ローンの金利です。
なぜアメリカの景気がよくなると日本の住宅ローン金利が上昇する心配をしなければならないのでしょうか？
ことしの２月以降１０年物国債の金利の利回りはほぼマイナス圏だったのですが、アメリカ大統領選挙後はプラスに浮上してきています。
なぜかというとトランプ氏はアメリカの内需拡大をめざし、インフラ投資など財政政策に力を入れて経済が好調になり、アメリカにインフレをもたらすと考えられていたからです。
アメリカの長期金利は上昇傾向にあります。
インフレを抑える手段は金利を上げることです。
アメリカが政策金利を上げれば米国債に人気が集まりアメリカの債券価額があがり、日本国債が売られて債券価額が下がります。債券価額と金利は相対的な動きを見せるため、債券価額がさがると金利は上昇します。
住宅ローンの固定金利は１０年国債の利回りもとに決められるので、１０年国債の利回りが上がれば住宅ローンの固定金利は上昇する可能性が高くなります。（変動金利はもととなる指標が異なります）
これを省略すると
アメリカが政策金利を挙げると、日本の１０年国債の利回りが上がり、１０年国債の利回りが上がると住宅ローンの１０年以上の固定金利の金利が上昇するのです。
ＦＲＢ（米連邦準備制度理事会）の動向は重要です
インフレを抑えるためにＦＲＢは利上げをついに２０１６年１２月に実施しました。
利上げが行われれば当然米国債に人気が集中し、日本国債が売られ金利が上昇する方向へ向かいます。
トランプ氏の勝利によって、すこーし住宅ローン金利も気にかける必要がありますが、これによってＦＲＢの１２月利上げにより住宅ローンも値上げが行われました。
さらにアメリカ景気の過熱により２０１７年３月度もＦＲＢは急遽利上げを発表、さらに２０１７年３月に０．２５の利上げを発表しました。
そうなるとさらに固定金利の住宅ローンは上昇傾向になります。
だからといって大きな買い物を今急いでする必要はないですが、面倒で借り換えなど思いとどまっている人や家の購入を検討しているが進んでいない方で１０年以上の固定金利期間選択型や全期間固定金利などを選択したいと思っている人は要注意です。
現状日本銀行の努力もあり、大きな利上げは行われないので固定金利の住宅ローンは低い水準を維持しておりますが、専門家の大半の見方では２０２０年の東京オリンピックまで抑え込むことは難しいだろうというのが大方の考え方です。
変動金利の住宅ローンも金利がもうこれ以上下がりようがない低水準です。固定金利が上昇に傾けば、いつまでも変動金利も安くしておく必要がないので、固定金利に引っ張られるような形で上昇していくことになります。
家を購入してどんな住宅ローンを選んでいいのか、、慎重になればなるほどいつの間にか月日がたち。。
思っていた金利より上がってしまっていた。。
営業トークで金融機関から金利が上昇傾向なのでお早めに・・ということはあるかも知れませんが、住宅ローン金利は定期的に金利は動いているため買いたいときまで金利はまっていてはくれません。
住宅ローン金利はなんで変動するの？
住宅ローンの金利が何を根拠に決められているのか？それがわかっていればある程度そろそろ考えた方がいいかな？という目安になるかもしれません。
ただし固定金利と変動金利どっちがいいの？？
当然返答はどちらとも言えません。
それぞれメリット、デメリットはあります。
その人のライフプランのよってどっちの方がよいのか結果は異なってきます。
ここでは選択する指標として、以下固定金利、変動金利の金利がどのように決まっていくのかその根拠を見ていきたいと思います。
①固定金利型や、長期間の固定金利選択型について
「１０年物国債利回り」に代表される長期金利をもとに住宅ローンの固定金利は決まります。「１０年物国債利回り」は公社債市場で最も代表的な指標とされています。
ここで出てくる「国債」という言葉は公社債市場で取引をされるもので、国がお金を貸した時の借用証書です。
公社債市場は、景気の変動により、債券の人気がなくなったり人気が出てきます。
景気が良くなるとみんなが株式が上昇するので、株式に人気が集まり儲からない債券に人気がなくなります（あくまでも原則）すると債券価額は下がります。
景気が良くなると、債券価額は下がる。債券価額が下がると利回りが上がるのが国債の原則です。様々な要素があり、一概には言えませんが景気が良くなってくると、利回りが上がり始める傾向があります。
したがって、景気がよくなり１０年国債利回りが上昇するとそれにともなって住宅ローン金利も上昇していくのです。
②変動金利
「短期プライムレート」に代表される短期金利に連動している。
短期プライムレートとは金融機関が優良企業（財務内容がよく、安心してお金を貸すことができるため）、に融資する際の最優遇金利のこと。メガバンクの短期プライムレートや、地域の有力地銀の短期プライムレートをもとに変動金利の利率は、４月、１０月の半年ごとに見直しがされている。
③短期間の固定金利選択型
短期間とは２、３、５年等をさします。一般にそれぞれの期間に応じた金融市場の影響を受けて決まります。
変動金利と固定金利どっちが有利なの？
というのはどうしても知りたいところですが変動金利は経済情勢によって変化をします。
経済情勢がどうなるか？というのはプロでも予想できません。
ということは借入当初は有利だと思っても、経済情勢によっては金利が急上昇する可能性があります。
ガソリン価格がいつも上下しているように、住宅ローンの変動金利も今は低いままですが、上昇に転ずる可能性は十分に秘めています。
住宅購入をした場合のライフプランを作成し、変動金利で購入できるライフプランが完成したら、何パーセントまで金利上昇しても耐えられるのか？
理想的なのはここまで金利上昇仮にしてしまったらどうする？
という対策まで立てておくとよいと思います。
いろんなプランを比較するうちに、金利は変動金利の方が安くても、金利が変わらない固定金利の方が安心できるような気になってくることもあります。
その時の金利ではなく、しっかり対策を立てることが重要だと言えるでしょう。
債券価額と利回りの関係について
債券価額が上がるとなぜ債券利回りが下がり、
債券価額が下がると債券利回りが上昇するのでしょうか？
まず債券価額が下がり、利回りが上昇した例
額面１００円、債券価額１００円、１年で利息１％の日本債券があったとします。
額面１００円ということは１年後額面の１００円+利息１％１円で
１年後→１０１万円で受け取ることができます（償還と言います）
この場合利回り１％になるのはお分かりいただけると思います。
しかしとある日、アメリカ債券（米国債）が金利大サービスで２％から５％に上がったとすると、こちらに人気が急上昇してしまいます。
利回り１％の商品なんて誰も見向きもしませんよね。
ところが今すぐあなたはお金がほしかったとします。
１００円の利息１％では誰も買ってくれなかったらどうしますか？
安くするから買ってください！！となりますよね。
米国債の利回りに合わせればいいんでしょ！じゃあ９５円で買ってください。とにかく今自分はお金がほしいの・・
あなたはしぶしぶ９５円でＡさんに債券を売りました。
額面とは満期の時に受け取れる金額のことを差すので、Ａさんは１年後額面１００円+利息１％を受け取れます。利息は額面価額×利息なので１円です。
Ａさんは９５円で１年後１００円+利息１円で１０１円を受け取ることができるのです。
６円の利益です。
Ａさんは９５円を出して６円の利益がでたので６÷９５＝約6.31％の利回りです。
もともと１％の利回りだった商品が、米国債の影響を受けて日本国債の債券価額が１００円から９５円に下がり、利回りが上昇しました。
債券価額が上がり、利回りが下がる事例
では逆にアメリカの景気が悪くなり、米国債の金利が下がったとします。
米国債の人気がなくなり日本国債に人気が高まります。
額面１００円、利回り１％の日本国債が１００．５円になっても米国債よりほしい！という状態にいたＡさんが買いたいと思ったとします。
Ａさんは１００．５円で買ったのですが、額面は１００円なので１００円しか受け取れません。
利息は額面１００円×１％なので１円です。
Ａさんは１００．５円で買って１００円+利息１円をうけとったので０．５円の利益です。
０．５÷１００．５円＝利回り０．４９７５％です
債券価額が上がって、利回りが下がりました。
債券がなぜ債券価額と利回りが相反する動きをするのかお分かりいただけましたでしょうか？
債券価額と額面価額、利回りについて理解すればこの関係は理解できます。
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