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ずっと金利が変わらない住宅ローン「フラット35」、金利が上昇しそうなので今のうちに検討しておきましょう

      2016/11/30





住宅ローンの種類

  1. 民間住宅ローン
  2. 公的住宅ローン
  3. その他企業内で特別に作成されている融資制度

があります。

それぞれの特徴として、

①民間住宅ローン(銀行、信用金庫、信用組合、JA等、フラット35)

  • 借り入れ限度額が大きい
  • 物件に対する条件は緩やかだが、個人の信用力には厳しい
  • 金融機関の商品数が多い
  • その他給与振込口座に使用すると割引があったり、キャンペーンなどで同金利タイプの商品でも適用金利が異なることがある。

②公的住宅ローン(財形住宅融資、自治体融資等)

  • 金利は比較的有利だが、物件に対する条件が厳しい
  • 借入額には制限が一定の制限がある。

③社内融資

  • 勤務先ごとの独自の融資であり、勤務先によって融資の条件、内容等が異なる。

 

【民間融資の代表例として知っておきたいフラット35】

なぜフラット35を取り上げたのかというとマイナス金利の影響により、固定金利と変動金利の差がほとんどなくなっているからです。一般的には半年ごとに金利情勢によって見直しをする変動金利のほうが金利が安いとされています。

金融機関は借入時に住宅ローン金利を約束しても、値上げ幅に上限はあるものの金利を変更することができるのでローン利用者に価格転嫁しやすいので貸出しの金利は低く設定できます。

ところが貸出し期間中金利が変更できない固定金利はいったん住宅ローン利用者にお金を貸したら金利を上げることができません。したがって、貸出し当初には変動金利よりも高めに設定するのが通常です。

変動金利と固定金利の金利が逆転することは考えられませんが、この金利差がきわめて小さくなってきているのです。

簡単にいえば固定金利の金利がきわめて低くなってきているのです。

【フラット35の借入基準】

申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済を除く)

・日本国籍の人、永住許可を受けている。または特別永住者の人

・年収に占める全ての借入金額(住宅ローンも含め)年間合計返済額の割合(そう返済負担率)が、年収400万円未満の場合30%以下。400万円以上の場合35%以下

※返済負担率とは

年収400万円の場合返済負担率35%とすると、年間140万円を超える返済額になるようなローンは組めないという意味です。

また、すべての借入とは、住宅ローンの他、自動車ローンや、教育ローン、クレジットカードのキャッシング、商品の分割払いやリボ払いなどの購入を全て含む。

 

【親子リレー返済とは】(高齢で住宅ローンに申し込む場合)

次のすべての要件にあてはまる方を住宅ローンの後継者とする場合は、満70歳以上の方でも申込ことができる。また、お申し込みご本人の年齢にかかわらず、後継者のお申し込み時の年齢を基にお借入期間を選ぶことができる。

〈例〉申し込み時に、申し込みご本人が60歳3か月、後継者が30歳3か月の場合

・親子リレー返済を利用しない場合のお借入期間:80歳-61歳=19年
親子リレー返済を利用する場合のお借入期間:80歳-31歳=49年
→ 35年(最長)

【親子リレー返済の後継者の要件(次の1から3までのすべての要件を満たす)】

  1. 申し込み本人の子・孫等(申し込み本人の直系卑属)またはその配偶者で定期的収入のある方
  2. 申し込み時の年齢が満70歳未満の方
  3. 連帯債務者になることができる方(1名のみとなります。

物件基準】どんな物件ならフラット35を利用できるか

  • 土地面積に関しては、条件はありません。
  • 住宅床面積一戸建ての場合は70㎡以上、共同住宅(マンション等)の場合は専有面積が30㎡以上。ともに下限はあるが、上限はない。
  • 住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している。
  • 一戸建て住宅の場合、竣工時に建築基準法に定める検査済証が交付されている。
  • 店舗付き住宅等の場合は住宅部分の床面積が、店舗や事務所部分よりも大きい事

 

【新築住宅の場合の住宅ローンが利用できる基準】

  • 建設費または購入価額が1億円以下(消費税を含む)
  • 申込時点で竣工から2年以内の住宅で、人が済んだことが無い住宅

【中古住宅の場合の住宅ローンが利用できる基準】

  • 購入価額が1億円以下(消費税含む)
  • 申込時点で竣工から2年を超えている住宅か、人が住んだことがある住宅

※建築確認日が昭和56年5月31日(建築確認日が確認できない場合にあっては、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日)以前の場合、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認する必要がある。

 

【借入可能金額】

100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除きます。)が最大借入可能額です。

建設費・・・建設する住宅の請負契約書に記載された請負金額(消費税含む)

購入価額・・・売買契約書に記載された売買金額(消費税含む)

 

【返済期間】

次の①、②の短い方の期間内

①15年以上35年以内(ただし申込人の年齢が60歳以上の場合は10年以上)

②完済時の年齢が80歳となるまでの年数(申込時年齢は1年未満切り上げ)

【適用金利(2016年11月現在】

全期間固定金利である。

返済期間と融資率によって異なる

①返済期間20年以下の場合

融資率9割超・・・1.37~1.92%、融資率9割以下・・・0.93~1.58%

②返済期間21年以上35年以下の場合

融資率9割超・・・1.47~2.02%、融資率9割以下・・・1.03~1.58%

※融資率とは購入価額または建築費に対する、借入金額の割合

借入金額2,000万、購入価額または建築費2,500万であれば、

2,000/2,500*100=80%

融資率は80%となります。

フラット35利用の注意点

住宅ローン利用の際の保証料は住宅ローンとは別に毎年年払いでの負担となります。

住宅ローンのほかに費用がかかる他、団体信用生命保険料は別途支払いになる。

通常の民間の住宅ローンよりも諸費用が高くなるのでその分も含めて比較をしないと借入金額では得したつもりでも、総支払額で損をしていることがあります。

通常のフラット35よりもさらに0.1%金利が低い、フラット35保証型に注目

通常のフラット35は買取型と呼ばれている商品が普通ですが、保証型というものが再度販売を開始しています。違いを詳しく説明すると難しいので割愛をしますがさらに0.1%低い金額で利用できる商品があります。ただ、こちらは一定の企業から新規で住宅購入、建設をしたときのみ利用できるサービスとなっています。

また、頭金を20%以上用意しておく必要があることも要件となりますので注意が必要です。

中古住宅、リフォームでも利用できるフラット35

中古住宅、リフォームではフラット35リノベという商品があります。

最大10年間は金利0.33%で利用できます。

要件はもろもろ確認をする必要がありますが、低金利な今のうちに全期間固定金利のフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。




【返済方法】

元利均等方式、元金均等方式

 

【担保】

借入の対象となる物件に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する必要がある。住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定しなければならない。

 

【保証料、繰り上げ返済手数料】

なし

繰り上げ返済最低金額は「住・My・Note」を利用したインターネットサービスを利用の時は、10万円以上。窓口を利用する場合は100万円以上。

 

【団体信用生命保険、火災保険の加入】

団体信用生命保険、火災保険ともに任意で加入することになります。








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by Kenji.Kaneko