住宅ローン

意外とメリットのある住宅ローン、「フラット35」は忘れずに選択肢に入れておきたい

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夢にまで見たマイホーム。人生で1,2を争う高価な買い物になります。一括払いで家を購入できればいいですが、なかなか手元にそこまで現金で持っていることってないですよね。あったとしても、一体何歳になることやら・・みたいな話になってしまいます。そこでほしいと思ったときに検討できるように、住宅購入費用を金融機関等からかりて、数十年にわたって返済していくという方法を選択してマイホームを購入する人がほとんどです。

Contents

住宅ローンはどこに申し込めばいい?

住宅ローンは以下のようなところで申し込みができます。

  1. 民間住宅ローン・・・民間の銀行
  2. 企業内で特別に作成されている融資制度・・・公務員等に主に用意されています。非常に民間の金融機関に比べても条件が有利に設定されています。
  3. 公的住宅ローン・・・お勤めの企業の財形住宅融資制度、「住宅金融支援機構」の扱っているフラット35が該当します。

があります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

①民間住宅ローン(銀行、信用金庫、信用組合、JA等)

  • 借り入れ限度額が大きい
  • 物件に対する条件は緩やかだが、個人の信用力には厳しい
  • 金融機関の商品数が多い
  • その他給与振込口座に使用すると割引があったり、キャンペーンなどで同金利タイプの商品でも適用金利が異なることがある。

②公的住宅ローン(財形住宅融資、自治体融資等)

  • 金利は比較的有利だが、物件に対する条件が厳しい
  • 借入額には制限が一定の制限がある。

③社内融資

  • 勤務先ごとの独自の融資であり、勤務先によって融資の条件、内容等が異なる。

 

image4you / Pixabay

【公的住宅ローンの代表例として知っておきたいフラット35】

まずフラット35の最大の特徴は「全期間固定金利」ということです。

「変動金利」「期間選択型」などいろんな種類がありますが、それはここでは割愛して「全期間固定金利」というのは、一度融資実行時に融資がされたらその時の金利は経済情勢がどうなろうと変わることはありません。

住宅ローンを決めるにあたって、多くの人が30年以上の長期のローンを選びます。

それだけの長い期間、住宅ローン金利が変わらないと断言できますか?

「全期間固定金利」タイプの住宅ローンなら、住宅ローン金利が上昇したらどうしよう・・という心配をする必要がないのです。

今回は公的住宅ローンの代表格、フラット35を取り上げたのかというとマイナス金利の影響により、固定金利と変動金利の差がほとんどなくなっているからです。一般的には半年ごとに金利情勢によって見直しをする変動金利のほうが金利が安いとされています。

なぜなら変動金利は金融機関が当初借入時に住宅ローン金利を約束しても、値上げ幅に上限はあるものの経済情勢によっては当初決めたはずの金利に上乗せすることができるのです。金利上昇のリスクは借り入れしている顧客が負うことになるため、金利は低く設定されます。

ところが貸出し期間中金利が変更できない固定金利はいったん住宅ローン利用者にお金を貸したらその後経済情勢がどうなろうと金利を上げることができません。金利上昇のリスクは借り入れしている顧客ではなく、金融機関が負うことになります。

したがって、貸出し当初には変動金利よりも高めに設定するのが通常です。

固定金利よりも変動金利の方が金利が低いのです。

しかし細かい話は抜きにして、その固定金利が変動金利並みに下がってきているのです。

変動金利と固定金利の金利が逆転することは考えられませんが、この金利差がきわめて小さくなってきているのです。そうなると金利が高いことがデメリットだった固定金利の住宅ローンに俄然注目がたかまってきます。

2017年7月時点で、「固定金利」の基準となる10年物新発長期国債の金利が基準になります。

これまでは上がる上がるといわれても下がり続けてきました。しかし、さすがにもう下がらない状態になっており、金利はこう着状態。

欧米の政策金利も上昇しており、今までにない上昇圧力が日本にも押し寄せているのです。

2020年のオリンピック時には金利は上昇しているというのが大方の見方です

2020年に東京オリンピックが開催となり、今もすでに建設ラッシュとなっていますね。

2020年には住宅ローン金利は上昇しているというのが大方の専門家の見方です。

住宅ローン金利の上昇圧力が強い時は固定金利がお勧めです

変動金利をこのような状況下で選択すると、金利上昇のリスクにさらされてしまいます。借りた当初は金利が固定金利よりも安いから・・とおもって借りたのに年数がたったら経済情勢により金利が上昇。払い終えてみたら支払が全期間固定金利の方が少なかった・・ということもあり得るということです。

 

フラット35の商品特徴

転職したばかり、自営業者、派遣社員、パート、年金受給者でも利用できる

勤続年数の最低期間を設けていないためです。ただし開業したばかりの一度も確定申告をしていない人は×です。

年収合算できる

自分の信用だけでは借入希望額に届かないときは、パートの奥様やお子様の収入があればその収入を合算することができる。例えば、ご自身の年収が300万で借入上限が約2600万までしか借りれないとします。もう少し借入額を増やしたいというときは、奥様がパートで100万の年収があったとしたら、ご自身+奥さんの年収で400万となり、約4100万までの借り入れが理論上は可能となります。ただし専業主婦で全く年収がない方は当然合算しても意味がありません。

※この事例はあくまでも参考です。個別の案件については確認をお願いします。また、この事例は借り入れ可能な上限に近い金額です。返済ができるかどうかを度外視している金額ですので、事前に必ず返済計画を立てて、返済可能かをご自身で検討してください。

親子リレー返済ができる

フラット35は70歳以上でも借入ができます。しかし、当然毎月の負担は大きいですし、借りられる期間も制限されます。そこで自分がまずは最大で設定できる5年で返済し、その後は子どもがローンを払う。という親子リレー返済という方法ができます。

なおかつ親と子で収入合算できるので、借入額を増やすことができます。さらに、親と子が同居している必要はありません。

この親子リレー返済を使えば、高齢の方でも30年や35年といったような長期の住宅ローンを使うことが可能になります。

 

【フラット35の借入基準】

申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済を除く)

・日本国籍の人、永住許可を受けている。または特別永住者の人

・年収に占める全ての借入金額(住宅ローンも含め)年間合計返済額の割合(そう返済負担率)が、年収400万円未満の場合30%以下。400万円以上の場合35%以下

※返済負担率とは

年収400万円の場合返済負担率35%とすると、年間140万円を超える返済額になるようなローンは組めないという意味です。

また、すべての借入とは、住宅ローンの他、自動車ローンや、教育ローン、クレジットカードのキャッシング、商品の分割払いやリボ払いなどの購入を全て含む。

 

【親子リレー返済とは】(高齢で住宅ローンに申し込む場合)

次のすべての要件にあてはまる方を住宅ローンの後継者とする場合は、満70歳以上の方でも申込ことができる。また、お申し込みご本人の年齢にかかわらず、後継者のお申し込み時の年齢を基にお借入期間を選ぶことができる。

〈例〉申し込み時に、申し込みご本人が60歳3か月、後継者が30歳3か月の場合

・親子リレー返済を利用しない場合のお借入期間:79歳-61歳=19年
親子リレー返済を利用する場合のお借入期間:79歳-31歳=49年
→ 35年(最長)

【親子リレー返済の後継者の要件(次の1から3までのすべての要件を満たす)】

  1. 申し込み本人の子・孫等(申し込み本人の直系卑属)またはその配偶者で定期的収入のある方
  2. 申し込み時の年齢が満70歳未満の方
  3. 連帯債務者になることができる方(1名のみとなります。




物件基準】どんな物件ならフラット35を利用できるか

  • 土地面積に関しては、条件はありません。
  • 住宅床面積一戸建ての場合は70㎡以上、共同住宅(マンション等)の場合は専有面積が30㎡以上。ともに下限はあるが、上限はない。
  • 住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している。
  • 一戸建て住宅の場合、竣工時に建築基準法に定める検査済証が交付されている。
  • 店舗付き住宅等の場合は住宅部分の床面積が、店舗や事務所部分よりも大きい事

 

【新築住宅の場合の住宅ローンが利用できる基準】

  • 建設費または購入価額が1億円以下(消費税を含む)
  • 申込時点で竣工から2年以内の住宅で、人が住んだことが無い住宅

【中古住宅の場合の住宅ローンが利用できる基準】

  • 購入価額が1億円以下(消費税含む)
  • 申込時点で竣工から2年を超えている住宅か、人が住んだことがある住宅

※建築確認日が昭和56年5月31日(建築確認日が確認できない場合にあっては、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日)以前の場合、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認する必要がある。

Skitterphoto / Pixabay

 

【借入可能金額】

100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除きます。)が最大借入可能額です。

建設費・・・建設する住宅の請負契約書に記載された請負金額(消費税含む)

購入価額・・・売買契約書に記載された売買金額(消費税含む)

 

【返済期間】

次の①、②の短い方の期間内

①15年以上35年以内(ただし申込人の年齢が60歳以上の場合は10年以上)

②完済時の年齢が80歳となるまでの年数(申込時年齢は1年未満切り上げ)

【適用金利(2017年7月現在)】

全期間固定金利です!

返済期間と融資率によって異なる

①返済期間20年以下の場合

融資率9割超・・・1.47%、融資率9割以下・・・1.03%

②返済期間21年以上35年以下の場合

融資率9割超・・・1.53%、融資率9割以下・・・1.09%%

※融資率とは購入価額または建築費に対する、借入金額の割合

借入金額2,000万、購入価額または建築費2,500万であれば、

2,000/2,500*100=80%

融資率は80%となります。




フラット35利用の注意点

住宅ローン利用の際の保証料は住宅ローンとは別に毎年年払いでの負担となります。

住宅ローンのほかに費用がかかる他、団体信用生命保険料は別途支払いになる。

通常の民間の住宅ローンよりも諸費用が高くなるのでその分も含めて比較をしないと借入金額では得したつもりでも、総支払額で損をしていることがあります。

通常のフラット35よりもさらに0.1%金利が低い、フラット35保証型に注目

通常のフラット35は買取型と呼ばれている商品が普通ですが、保証型というものが再度販売を開始しています。違いを詳しく説明すると難しいので割愛をしますがさらに0.1%低い金額で利用できる商品があります。ただ、こちらは一定の企業から新規で住宅購入、建設をしたときのみ利用できるサービスとなっています。

また、頭金を20%以上用意しておく必要があることも要件となりますので注意が必要です。

中古住宅、リフォームでも利用できるフラット35

中古住宅、リフォームではフラット35リノベという商品があります。要件はもろもろ確認をする必要がありますが、低金利な今のうちに全期間固定金利のフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。




【返済方法】

元利均等方式、元金均等方式

 

【担保】

借入の対象となる物件に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する必要がある。住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定しなければならない。

 

【保証料、繰り上げ返済手数料】

なし

繰り上げ返済最低金額は「住・My・Note」を利用したインターネットサービスを利用の時は、10万円以上。窓口を利用する場合は100万円以上。

 

【団体信用生命保険、火災保険の加入】

団体信用生命保険、火災保険ともに任意で加入することになります。








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