資金計画｜家を購入する費用

家は人生の中でも大きな買い物のひとつです。１０００万や２０００万といった単位のお金が必要になります。

しかし、それだけの金額をすぐに用意できる人は稀です。

貯金をしていつか買おうを思っても、、それだけたまるのはいつの日になることやら・・。

ではどうするかというと、銀行から住宅ローンという形でお金を借りて長い年月にかけて返済をしていくことになります。

・３０００万円の住宅ローン利用

・金利１．１７％

・返済期間３０年

総返済額は３５，５８６，６４３円になります。

なんと利息は５，５８６，６４３円です！

１．１７％という金利でも３０年間では６００万近く増えてしまうのですから、この金利は少しでも抑えたいところです。

ということで、家を購入する費用についての資金計画の重要なポイントは

住宅ローンの金利
住宅ローンの種類
住宅ローンの返済
住宅ローンの借り換えと繰上げ返済

とにかく住宅ローンについて深く学ぶことがポイントになります。

頭金と諸費用

頭金について

住宅ローンを利用すれば、その借りた分には利息がつきます。

ということはなるべく住宅ローンを利用する金額を減らせば、利息がかかる割合を減らすことができます。

冒頭のケースで３０００万借りる人が

３００万円の頭金を貯金で用意していれば、借りるお金は２７００万で済みます。

・２７００万円の住宅ローン利用

・利息１．１７％

・返済期間３０年

総返済額は３２，０２７，９４１円の返済で済みます。（決して安くはないですが・・）

利息は５，０２７，９４１円です。

先ほどのケースよりも利息だけでも５５８，７０２も減りました。

頭金を用意することで、借入額も当然減りますし、利息も減らせるのです。

住宅ローンの利用額をなるべく減らすために貯金なり、資産運用でまとまったお金を頭金として計画的に用意をしておくことは非常に大切です。

諸費用について

家の購入代金が３０００万だったとすると、そのまま３０００万を用意すれば購入できるわけではありません。

建物の登記費用や火災保険、税金など、不動産を持つと係る費用が発生します。

これを諸費用と言います。

諸費用は物件購入価格の１０％はかかると言われています。

したがって、３０００万円の住宅がほしかったら、３３００万は実際は必要になるということです。

住宅購入にあたっては

頭金、諸費用を合わせて物件価格の２０～３０％を準備しておくのが理想です３０００万円の物件なら、６００万～９００万を用意しておくことが望ましいということです。

住宅ローンの金利

住宅ローンの金利は主に３種類あります。

住宅ローンの金利

固定金利型
変動金利型
固定金利選択型

固定金利型

ローン申込時や契約時の金利が、返済終了まで変わらない。

その代り次に紹介する変動金利よりも金利は高い。

変動金利型

市場の金利が半年ごと（年２回）見直され、返済額は５年に１度見直される。

→返済額が変動する！！（減るかも知れませんが、増えることもあります。）

その代わり前述の固定金利よりも金利は安めに設定されます。（ただし変動しますからね。）

これまでの返済額よりも１．２５倍以上は上昇しない仕組みになっています。（これもリスクがあるのですが、ここでは割愛します）

固定金利選択型

固定金利と変動金利をミックスした商品で、

最初の３年間は固定金利、３年後に固定か変動かをその時の金利状況をみて選択することができるもの。

５年固定、１０年固定などバリエーションがさまざまあります。

一般的には固定期間が長いほど当初の金利は高めに設定されます。

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は以下の３種類があります。

公的融資
民間の銀行や農協などが扱っているもの
フラット３５（住宅金融支援機構が運営しているもの、各民間金融機関でも取り扱っています）

公的融資

融資条件	財形貯蓄を１年以上継続し、残高が５０万円以上あること
融資金額	一般財形、住宅財形、年金財形の合計貯蓄額×１０倍以内（４０００万円上限また、実際に利用する額の９０％以内）
融資期間	最長３５年（完済時年齢８０歳まで）
適用金利	固定金利（５年ごとに見直し）
申込可能年齢	申し込み日に７０歳未満であること
返済額の要件	年収４００万円未満の場合３０％以下年収４００万円以上３５％以下（機関によって異なる）

返済額の要件のところがわかりにくいかも知れません。

４００万未満の人は月に１０万の返済額になると年間１２０万です。

１２０万÷４００×１００＝３０％なので、月１００、００１円の返済になると借りられないということです。

年収４００万以上の人は約１１．６万円（年間１４０万までは借りられます。）

１４０÷４００×１００＝３５％だからです。

民間の銀行や農協などが扱っているもの

各金融機関や農協で扱っており、金利や融資金額は年収や借入額によって様々です。

一般的には団体信用生命保険（団信）と火災保険への加入をしないと住宅ローンを利用することができません。

金利も固定金利、変動金利、固定金利選択型など様々なタイプの扱いがあります。

フラット３５

申込要件	申込日時点で７０際未満年収４００万円未満の場合：年間合計返済額が３０％以下年収４００万円以上の場合年間合計返済額が３５％以下
使用目的	申込者本人か親族が居住するための新築・中古住宅の購入資金したがってセカンドハウス等は利用できません。 (借り換え用のものもある）
金利	金融機関によって異なります。（融資実行日の金利）
対象となる住宅	１戸建住宅の場合は７０㎡以上、マンションは３０㎡以上、購入価格が１億以下
融資金額	最大８０００万。建築日の１００％まで。
返済期間	１５～３５年
保証料、団信への加入	不要、団信に加入することは可能
繰上げ返済	１００万円以上、インターネット経由なら１０万以上から可能。手数料不要

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方式には２通りあります。

元利均等方式
元金均等方式

この違いは実際に見てもらった方がわかりやすいです。

元利均等方式

元利均等方式は毎月の返済額が同じです。

【年間３０００万、金利１．１７％、返済期間３０年の事例】

年度	元本	利息	毎月返済額	返済後残高
1	62,643	26,324	88,967	26,937,357
2	62,704	26,263	88,967	26,874,653
3	62,765	26,202	88,967	26,811,888
4	62,826	26,141	88,967	26,749,062
5	62,887	26,080	88,967	26,686,175
6	62,948	26,019	88,967	26,623,227
7	63,010	25,957	88,967	26,560,217

元金均等方式

元金均等方式は毎月元本が同じです。毎月の返済額が元利均等よりもかなり大きいですが、徐々に減っているのがお分かりいた抱けると思います。

条件は元利均等方式と同じです。

年度	元本	利息	毎月返済額	返済後残高
1	83,333	29,249	112,582	29,916,667
2	83,333	29,168	112,501	29,833,334
3	83,333	29,087	112,420	29,750,001
4	83,333	29,006	112,339	29,666,668
5	83,333	28,925	112,258	29,583,335
6	83,333	28,843	112,176	29,500,002
7	83,333	28,762	112,095	29,416,669