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手付金とは?手付金の意味|危険負担とは?|瑕疵担保責任とは?

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手付金

不動産の取引は金額が高額になるため、来週買うから取っておいてね!・・あれからいろいろ考えたんだけどやっぱり買うのやめるわ・・というようなやり取りが頻繁に起こっていたら売る側も買う側も不利益が生じてしまいます。売る側としてはキャンセルがなければ、もっと早く売却できてお金が入ってきていたかもしれない。

買う側としても、一生に一度の買い物になるかも知れない不動産が、ごめん取っておくの忘れてた・・では済まされませんよね。

そのような取引とならないように契約の締結時には購入の意思を明らかにするために、買い手は売り手に購入金額の一部を一時的に支払います。これを手付金(てつけきん)といい、売買が成立となった際はこの手付金は代金の一部に充当されます。

売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合には、宅地建物取引業法によって、売買代金の2割を超える手付金を受領することが禁止されている。

相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は支払った手付金を放棄することで、売主は手付金の倍の金銭を払うことで契約を解除することができる(手付倍返し)

個人間の売買においては手付金の金額には制限がないことに注意が必要です。手付金は売買代金に充当されます。

物件2000万円で売却をして手付金100万円を受け取っている場合は売主はあと1900万円をもらえばいいということです。

 

危険負担とは

不動産の売買契約を締結した後に、引き渡しまでの間に、仮に自然災害等、売主、買主どちらのせいでもない原因よって契約した不動産が破損や滅失してしまったような場合。

民法においてはそのような場合でも買主は売買代金を支払わなくてはなりません。不動産の滅失や破損による危険については買主が負担をするので、危険負担といわれます。

しかし、契約書で売主負担とする特約を付けることができ、一般的には不動産の自然災害などの不可抗力による滅失や破損が引き渡し前に起こった場合は契約の解除をすることができます。

売主負担となっている場合は実務ではきちんと引き渡しまで、火災保険をかけておかないと万が一の時に売主は家はなくなるわ、お金はもらえないわと踏んだりけったりになってしまいます。

 

瑕疵担保責任

売買の目的物に売主が通常の注意を払っても発見できないような隠れた欠陥(瑕疵)があった場合、売主はその瑕疵について、民法では瑕疵を発見できなかったことに対して、売主に過失が無くても責任を負わなければなりません。

買主の方がその瑕疵があることを知らなかった場合、その瑕疵があることを知った時から1年以内であれば売主にたいして損害賠償を請求することができます。また、その瑕疵によって、契約の目的が達成できない場合は、契約の解除をすることができます。

さらに、売主が宅地建物取引業者である場合は、物件の引き渡しの日から瑕疵担保責任を2年以上負わなければならず、民法の規定よりも厳しく設定されています。仮にこれに反する特約はが契約書で締結されていた場合は無効となり、瑕疵担保責任に関する取り決めは民法の規定によることとなります。

瑕疵担保責任についてもっと詳しく知りたい方はコチラ

 

品確法

「住宅の品質確保の促進などに関する法律」の略称で「ひんかくほう」と読みます。新築住宅については、基本構造部分の瑕疵担保責任は物件の引き渡しから10年間負うことが義務付けられています。中古物件は対象外です。

 

公募売買と実測売買

不動産の取引に記録されている面積と実測した面積が異なることがあります。

登記上の面積を基準にして、契約をする場合は公募売買といい、実測した面積を基準に売買をする場合は実測売買と言います。

公募売買では契約後に実測した結果、登記記録上の面積が異なる場合でも売買代金の精算をおこなわないが、実測売買では実測した面積と登記記録上の面積との過不足は精算する必要があります。

実務では実測売買をする際には、測量費用がかかります。これが平米数にもよりますが、30万から100万とバカにならない金額なので注意が必要です。

 








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