札幌のFP(ファイナンシャルプランナー)金子 賢司

確定拠出年金セミナー、保険、住宅ローンのセミナー活動をしているFP(ファイナンシャルプランナー)です

不動産の取引(宅地建物取引業法)|媒介契約について(一般媒介、専任媒介、専属専任媒介)

      2017/02/04




宅地建物取引業法

土地、建物といった不動産の取引は金額が高額であり、商品が間違ったからと言ってまあいいや、、で済まされるものでは有りません。

金融業と同様、不動産業者にくらべて購入する個人(売主、買主どちらの場合も)は取引の経験や知識が浅く、自分の知らない間に契約が結ばれていたり、自分の思っていたものと全然違う取引にならないよう、個人を保護するひつようがあるため、このような法律が設けられています。

宅地、建物取引業法においては不動産業者は以下のような行為を業として行う際には免許が必要としています。

①宅地、建物の売買、交換

②宅地、建物の売買、交換、賃借の代理

③宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介

①から③のような行為を業として行う際は、事業所ごとに最低1人、、大規模な事業所では5人に1人の割合で宅地建物取引士(宅地建物取引主任者から名称変更)をおかなければなりません。また宅地建物取引士が、売主や買主に対し、契約前に重要事項説明を行わなければ正式な取引として成立をしません。

 

※自ら所有する宅地や建物を賃貸する場合は免許は必要ないことに注意。




媒介契約

宅建業者に仲介を依頼する場合は、依頼者と宅建業者との間で媒介契約をしなければなりませんが、以下のような3種類の形態があり、所定の書面を作成し依頼者に交付しなければならない。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介
消費者が複数の業者へ依頼できるか できる できない
自己発見取引
(消費者が自分で
お客を探す)
認められる 認められない
契約有効期間 制限なし 3ヶ月
更新 更新特約を付して自動更新もできる 依頼者の申し出がなければ更新できない。
自動更新特約は無効
指定流通機構への
登録
不要 必要
業務処理状況の
報告義務
義務なし 2週間に1回以上
文章でも口頭でも有効
1週間に1回以上
文章でも口頭でも有効

イマイチピンとこない人のために実務的なお話をします。自分がたとえばとある不動産会社に不動産の買い手を探してほしいという依頼をしたとします。

専任媒介や専属専任媒介では複数の業者に依頼できないので、一般媒介契約を結べばいろんな不動産屋さんにお願いできるので早くなおかつ、競争の原理が働いて高く売却できるのではないかと思うかもしれません。

A,B,C,D社の4社にお願いしたとします。そしてその4社はその預かった不動産の買い手を探すために、広告費をかけたり、労力を費やすわけです。うちのところで必ずしも売却をお任せしてくれないのにA,B,C,Dの営業は力が入るでしょうか?

どちらかといえば専任媒介や専属専任媒介のほうが、営業は他の不動産屋に持っていかれる心配は3カ月はないので広告に特化することができます。3カ月で契約を更新するかどうかを依頼者が申し出るので、任せられたほうも必死です。

一般媒介でなおかつ相場より高く売ってやろうと思うと、意外とどこの不動産屋もそんな無茶な依頼に力なんて入らないよ・・とはいわないまでもやはり力は入りません。逆に相場より安い価格で売却をするような取引はすぐに決まるので、一般媒介でも各社力を入れて取り組んでくれるようです。

知識で覚えるより、この媒介契約の違いは実例を聞いたほうがピンとくるのではないでしょうか?

 

 








 - 不動産, FP 独学 ファイナンシャルプランナー

by Kenji.Kaneko