瑕疵担保責任保険についてわかりやすい解説

瑕疵担保責任とは

中古住宅の取引の際に、やりとりの中で注意をしていたものの売主、買主ともに欠陥（雨漏りやシロアリ）などに気がつかないことがあります。これを隠れたる瑕疵といいます。この時、買主は賠償責任を請求することができます。

また、物理的瑕疵だけでなく実は自殺していた、実は殺人事件が起きた物件であるというときは心理的瑕疵といってこれも伝えていない場合は隠れたる瑕疵といえます。

賠償請求はできるが、契約は当然に解除できるわけではないことにも注意が必要です。

心理的瑕疵も瑕疵になります

瑕疵というと物件の不具合という物理的なものが主ではありますが、以前自分が住む前に人があまり住みたくなくなるような事実が起こっていたこと、これを心理的瑕疵と言います。

この心理的瑕疵も瑕疵に当たります。

買主が瑕疵に気づいてから１年以内なら瑕疵担保責任による賠償請求ができる

物理的、心理的いずれのケースにおいても賠償請求ができるのは買主が瑕疵に気づいてから１年以内となっています。

あまり長く認めすぎると、一定期間過ぎれば中古物件などは何かしらの不具合が出てきてそれを都度売主に請求していたらたまったもんじゃない・・というところでしょう。

実際は２、３カ月というのが瑕疵担保責任の期間の一般的な例です。

売買契約の中でも瑕疵担保責任の期間は重要で、瑕疵担保責任を免除するような特約があった場合は買主が不安なため、通常の売買価格よりも安くしないと買主は買わなくなってしまうこともあります。

または瑕疵担保責任を問えないなら、買わない。

という人も当然いるでしょう。安い買い物ではないのですから。

また賠償責任は相手型に明らかに弁償するお金がない時は、賠償請求をすることができません・したがってやはり売買契約には物件の老朽具合を加味しながら、妥当な瑕疵担保期間をみとめる必要があるでしょう。

瑕疵担保責任と問えるのは買主が瑕疵を知らなかったときのみ

当たり前といえば当たり前ですが、買主が売主に瑕疵担保責任を問えるのは買主が瑕疵について知らなかったときのみです。

知っていて購入した場合は当然×です。

したがって、売買契約時には買主が知らなかったと言わせないためにも売主は事前に建物の瑕疵については「物件状況報告書」や「付帯設備表」に双方署名して同意を得ておく必要があります。

当然に契約解除ができるわけではない

瑕疵があったからといって、契約が解除できるかというとそうではないことに注意が必要です。

賠償責任は発生するが、契約が解除できるのは契約をした目的を達成できないときのみになります。この点も間違いやすいので注意が必要です。

瑕疵担保責任保険について

買主が中古住宅を購入して、万が一雨漏り等が見つかったときはその部分を補修する費用を補てんする瑕疵担保責任保険というものがあります。この瑕疵担保責任保険は　瑕疵の補修費用を填補するのですが、物理的な瑕疵だけで心理的瑕疵は填補しないことに注意が必要です。

加入の要件

保険というからには告知が必要です。この場合の告知とは現場検査のことを言います。実際に物件を検査して、雨漏りやシロアリなどが発生していれば加入をすることができません。生命保険がすでに病気の人は加入ができないことと同じです。

検査をして問題があっても改善されれば加入することができます。

検査料の相場は５万円前後+消費税となっています。

瑕疵担保保険の支払い対象

どこかの保険会社が補償するわけではなく、検査機関が補修するための費用をサポートするものです。

隠れた瑕疵に起因して、

・構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合、検査機関が補修を行った時の補修費用を支払う

・雨水の侵入を防止する部分の機能が性能を満たしていないときの補修費用を支払う

特約により、給排水管路、給排水設備、電気設備、ガス設備も保険の対象に入れることができます。

この特約を付けるときは通常の検査費用の他にも給排水設備や電気、ガス設備の検査費用も必要になります。

給排水設備の検査料はおおむね５０００円、ガス、電気は１００００円が相場です。

瑕疵担保責任保険の保険期間

１年または５年を選択することができる。

保険金額

５００万円または１０００万円で、５年間を選択した場合は１０００万円

保険料

建物の平米数によって異なるが、１００平米とした場合は

保険金額１０００万円で年間７５０００円くらい、５年で１５００００円

そのほか給排水設備や電気ガスの特約を付けるとまた保険料も異なってきます。