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住宅資金の基礎知識(住宅ローン、借り換え、金利について)

      2016/11/30





前回の教育資金に続いて、今回は人生の三大支出の一つ住宅購入資金です。
住宅を購入したいと思っても、現金でポンと購入できたらこんな章は必要ありませんが、なかなかそのような方はいないと思いますので、住宅資金についても計画を立てていく必要があります。

教育資金と違って住宅購入資金は選択肢があることと時期はある程度(転勤や介護の問題など特別な事情がない限り)自分のペースで検討することができます。お金がたまるまであと1年まとう、ですとかお気に入りの物件が出て順番待ちだから今決めてしまおう!などという具合いです。

住宅購入資金をすべてその場で自分で賄うことは非常に難しいので、多くの方が住宅ローンを利用することになります。したがって、住宅購入にはこの住宅ローンをどのように選択するかが非常に重要です。ここではテスト対策なので詳しくは説明しませんが詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

住宅ローン選択のポイント

①住宅ローンの金利

住宅ローンを選択する際に借入金利が非常に重要です。

2500万円を30年間で借り入れる場合金利2%なら、返済総額は約3560万になります。これが金利3%なら総返済額は4045万円になります。

たった1%と言いながらこれだけの差が出てきますので、金利は重要なポイントです。

また住宅ローンにはいくつかのタイプがあります。

【固定金利型】

ローン申し込み時の金利が変わらないもの。一度住宅ローンの契約をすれば、市場の金利がどうなっても今返済しているローン金利は変わらない。

【変動金利型】

市場の金利によって住宅ローンの金利も変動するもの・

【固定金利期間選択型】

借入当初数年は固定金利で、一定の期間後にその時の金利で固定金利にするか変動金利にするかを選択する。

3種類の金利を通じていえることだが、固定金利のほうが変動金利よりも高い。

なぜなら、市場の金利が高くした場合、金融機関はは住宅ローン金利に転嫁することができずそのままの金利で貸し続けなければならない。かたや変動金利は市場の変化によって、即というわけにはいかないが、比較的住宅ローン金利を変更させて反映させることができる。

金融機関が負うリスクは固定金利のほうが高いため、金利は固定金利のほうが高くなる。

固定金利選択型においても、固定期間が長ければ長いほど金利は高めに設定される傾向があります。

住宅ローンの金利についてもっと詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

②住宅ローンの返済方式

【元金均等方式】

毎回返済額のうち元金部分が一定で、返済額が毎回減る。

当初の支払い額はこの後説明する元利均等方式よりも高くなるが、総返済額は元金均等方式のほうが少なくなる。

 

元金均等方式

【元利均等方式】

毎月の返済額は一定だが、利息と元金の比率が変わっている。ローン返済当初は利息ばかり払うことになり、返済期間後半になると元金が減り始める。総返済額は元金均等返済よりも高くなる。

元利均等方式

③住宅ローンの繰り上げ返済

資金に余裕ができたら、まとまった金額を返済に充てる方法がある。まとまったお金を返済に充当し、残りの返済期間を短縮する方法と毎月の返済額を軽減する方法がある。

これを期間短縮型、返済額軽減型という。

返済額の軽減効果は期間短縮型のほうが大きい。

また、繰り上げ返済には手数料がかかったり、最低金額が決まっている場合がある。

④住宅ローンの借り換え

今般のマイナス金利の影響により、住宅ローン金利が低下しており今払っている住宅ローンよりも有利な金利で借りることができるため、新しいローンに乗り換えることを借り換えという。

借り換えについてもっと詳しく知りたい方はこちら

 

⑤フラット35について

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携をしている住宅ローンにフラット35があります。全期間固定金利ローンで非常に割安なローンとなっています。

申し込み資格

申し込み日現在70歳未満で安定した収入があり、年収に占める年間合計返済額が一定の基準内であること。

融資対象住宅

建設費、購入資金が1億以下(新築または一定の要件満たした中古住宅)、店舗併用住宅の場合は全体面積の2分の1が住宅部分であること。敷地面積の要件は無い。

融資金額

建設費、購入金額の100%以内。8000万円以下。

適用金利

全期間固定金利。毎月月初に発表になる。

融資実行時点の金利が適用になる。

保証

保証人や保証料は不要

繰り上げ返済

繰り上げ返済は不要だが、100万円から(ネットでは10万円)可能

フラット35の実務的なことはこちらをご覧ください↓↓

ずっと金利が変わらない住宅ローン「フラット35」、金利が上昇しそうなので今のうちに検討しておきましょう

 

⑥諸経費について

住宅を購入する際に住宅費用だけでなくその他もろもろ費用がかかります。

住宅購入費用の1割から2割は必要といわれています。

住宅購入に関する諸経費としては、ローン事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料、印紙税、不動産取得税、登録免許税などがあります。

団体信用生命保険について

住宅ローンを返済中に万が一一家の大黒柱が死亡した場合、その家庭はローンの返済が難しくなってしまいます。そのため、返済期間中に大黒柱が死亡した場合は遺族がローンの返済が残ることが内容、団体信用生命保険という保険に加入をする。

団体信用生命保険に加入する保険料を一括する場合や、住宅ローンの金利にプラスして団体信用生命保険に加入するタイプがある。また8大疾病など病気で働けなくなった場合にも保険金によってローンの返済が完了する特約も付けることができる。

この団体信用生命保険は生命保険料の控除を受けることができません。

その保険の特質上、民間の収入保障保険という商品で代用されることもある。







 - ライフプラン, FP 独学 ファイナンシャルプランナー

by Kenji.Kaneko