ライフプラン FP 独学 ファイナンシャルプランナー

住宅ローンの資金の基礎知識(金利と借り換えについて)

更新日:

Pocket




前回の教育資金に続いて、今回は人生の三大支出の一つ住宅購入資金です。
住宅を購入したいと思っても、現金でポンと購入できたらこんな章は必要ありませんが、なかなかそのような方はいないと思いますので、住宅資金についても計画を立てていく必要があります。

教育資金と違って住宅購入資金は選択肢があることと時期はある程度(転勤や介護の問題など特別な事情がない限り)自分のペースで検討することができます。お金がたまるまであと1年まとう、ですとかお気に入りの物件が出て順番待ちだから今決めてしまおう!などという具合いです。

ほしい物件の建物の価格が3000万円でした。そうかーーじゃあ現金で・・といってもなかなかそこまでの金額を用意するのは難しいですね。

そこで多くの方が何十年もかけて分割で返済する住宅ローンを利用することになります。毎月の家計の一定額は数十年間住宅ローンの返済に回さなければいけないのですから、計画が重要なのは言うまでもありません。

ここではまずどんな住宅ローンの選び方についてのポイントを説明していきます。

住宅ローン選択のポイント

①住宅ローンの金利

住宅ローンを選択する際に借入金利が非常に重要です。なぜ住宅ローンに金利がつくのかというと。。住宅購入資金2500万円が必要だったとします。

あなたは銀行にすいません2500万円貸してくださいと言ったとします。

銀行はそのままはい!わかりました2500万円お貸ししますとスンナリ言ってくれると思いますか?

人にお金を貸す方も心配事はたくさんあります。この人お金返してくれるんだろうか?自分の懐の中からまとまったお金を一時的に人に渡すのですから、リスクがありますよね。

あなたが毎月1万円ずつ返すから100万貸してといわれたらどうですか?

そこで、銀行はリスクを受け入れる半面、金利を上乗せするわけです。

わかりました、2500万円をお貸ししますので1%金利を上乗せさせてください。

これが金利です。たかだか数パーセントというかもしれませんが、これが実はバカになりません。

2500万円を30年間で借り入れる場合金利2%なら、返済総額は約3560万になります。これが金利3%なら総返済額は4045万円になります。

たった1%と言いながらこれだけの差が出てきますので、金利は重要なポイントです。

また住宅ローンにはいくつかのタイプがあります。

【固定金利型】

ローン申し込み時の金利が変わらないもの。一度住宅ローンの契約をすれば、市場の金利がどうなっても今返済しているローン金利は変わらない。

【変動金利型】

市場の金利によって住宅ローンの金利も変動するもの・・

【固定金利期間選択型】

借入当初数年は固定金利で、一定の期間後にその時の金利で固定金利にするか変動金利にするかを選択する。

3種類の金利を通じていえることだが、固定金利のほうが変動金利よりも高い。

なぜなら、市場の金利が高くした場合、金融機関はは住宅ローン金利に転嫁することができずそのままの金利で貸し続けなければならない。かたや変動金利は市場の変化によって、即というわけにはいかないが、比較的住宅ローン金利を変更させて反映させることができる。

金融機関が負うリスクは固定金利のほうが高いため、金利は固定金利のほうが高くなる。

固定金利選択型においても、固定期間が長ければ長いほど金利は高めに設定される傾向があります。

②住宅ローンの返済方式

元金均等方式と元利均等方式があります。仕組みは以下の通りになりますが、以下のような特徴を抑えてください。

・元金均等方式の方が総返済額が少なくて済む

・元金均等方式の方は当初返済額が高くて、だんだん返済額が減っていく

⇒裏を返せば元利均等方式は毎月の返済額は一定で、当初返済額は元金均等方式より少ない

【元金均等方式】

毎回返済額のうち元金部分が一定で、返済額が毎回減る。

当初の支払い額はこの後説明する元利均等方式よりも高くなるが、総返済額は元金均等方式のほうが少なくなる。

 

元金均等方式

【元利均等方式】

毎月の返済額は一定だが、利息と元金の比率が変わっている。ローン返済当初は利息ばかり払うことになり、返済期間後半になると元金が減り始める。総返済額は元金均等返済よりも高くなる。

元利均等方式

③住宅ローンの繰り上げ返済

資金に余裕ができたら、まとまった金額を返済に充てる方法がある。まとまったお金を返済に充当し、一気に残りの住宅ローンの返済金額を減らすことができます。

残りの返済期間を短縮する方法と毎月の返済額を軽減する方法2通りがある。

住宅ローンは早く返済した方が、総返済額は少なくて済みます。まとまったお金があったら、極論じゃんじゃん前倒しで返した方が、総返済額が少なくて済みます。

ただし、繰り上げ返済には手数料がかかったり、最低金額が決まっている場合がある。

返済額の軽減効果は期間短縮型のほうが大きい。

 

④住宅ローンの借り換え

住宅購入した時に借りた住宅ローンよりも、数年後にもっと金利の低い住宅ローンが誕生して、新しい住宅ローンを借り直した方が返済額が少なくて済むことがあります。これを住宅ローンの借り換えといいます。

マイナス金利で住宅ローンの金利が著しく下がっているため、まだまだ住宅ローン金利の借り換えをした方が有利な世帯が存在しています。

借り換えをして有利になる傾向が強いのは以下のような場合です

①住宅ローンの残りの返済期間が10年以上

②住宅ローンの残りの返済金額が1000万以上

③見直し前の住宅ローン金利と見直し後の住宅ローンの金利差が1%以上

③について、、金利が低ければ当然有利になるんじゃないの?と思うかも知れませんが、借り換えをするのに都度諸費用等がかかります。その諸費用もひっくるめて、有利かどうかを考えなければなりません。当然金融機関や私達FPが計算しますので、どっちが有利なのかみなさんが頭を痛める必要はありませんよ。

 

 








-ライフプラン, FP 独学 ファイナンシャルプランナー

Copyright© FP(ファイナンシャルプランナー)をもっと身近に|札幌のFP金子 賢司 , 2017 All Rights Reserved Powered by AFFINGER4.