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借家権について

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借家権


建物の所有を目的とする土地の賃借権や地上権を借地権を言うのに対し、建物の賃貸借の権利のことを借家権と言います。

借家権にも借地権と同様、普通借家権と定期借家権があります。借家権は、登記が無くても建物の引き渡しで第三者に対抗できる。

平成4年7月31日までに設定したものを旧借家権(旧法)といい、平成4年8月1日以降に設定されたものを借地借家法(新法)という。これに加えて定期借家権がある。

定期借家契約

普通借家契約

1.契約方法 (1)公正証書等の書面による契約に限る 制限はない
2.更新の有無 期間満了により終了し、更新 されない。

1年以上の契約の場合、貸主は期間満了の1年前から6カ月前までに、借主にたいして契約が終了する旨の通知が必要。

正当事由がない限り更新される(法定更新)

期間の定めがない契約は解約申入れ(借主は3カ月前、貸主は6カ月前の予告)により終了する。

3.建物の賃貸借期間の上限 制限はない 2000年3月1日より前の契約 20年まで
2000年3月1日以降の契約  制限はない
4.期間を1年未満とする建物賃貸借契をした場合 期間の制限はない 期間の定めのない契約となる
5.建物賃借料の増減に関する特約の効力 賃借料の増減は特約の定めに従う 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる
6.借り主からの中途解約の可否 原則は不可

床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情(転勤・療養・親族の介護等)がある借主からの申し出は、中途解約ができる

中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

※定期借家権の契約をする際は締結前に、賃貸人は賃借人にたいして契約に更新がなく、期間満了によって契約が終了する定期借家契約であるという説明をしなければならない。怠ると普通借家契約としての取扱となる。



造作買取請求権


借主は借家契約終了時に、貸主の同意を得て取り付けたエアコンや畳等の造作を時価で買い取るように、貸主に請求をすることができる。この権利は特約によって排除が可能。

 

修繕義務


貸主は建物の破汚損について、必要な修繕をおこなわなければならない。この破汚損について、借主が代金を払って修繕した場合は後で貸主に費用を請求できる。

 

現状回復義務


借主は、賃貸借契約が終了する際に、当該借家を原状に回復して貸主に返還しなければならない義務がある。通常の使用によって生じた傷や摩耗などは原状回復の範囲には入らない。








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