不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価について

不動産の価格を求める為の方法は３通りあります。

①原価法

②取引事例比較法

③収益還元法

物件価格を算出するためには原則的にはこれらの方法を併用して総合的に評価をします。

①原価法

対象不動産の現時点での再調達価格を求め、これを減価修正して積算価格を求める方法。

再調達価格とは、同等のものを今購入したらいくらかを算出し、築年数などを考慮して再調達価格から差し引く。⇒これを減価修正という。

土地のみの評価にはあまり向いていない。

②取引事例比較法

近隣物件や似たような地域の取引事例を収集し、その価格に事情補正や時点修正をおこない、地域要因や個別要因を比較、個別的要因の日角をおこない対象不動産の比準価格を求める手法。

近隣で似たような取引があった時に有効な鑑定方法です。

③収益還元法

対象不動産を購入して、賃貸等で収益を今後得られるような場合、将来生みだされると予測される収益をもとに還元利回りをもとに収益価格を求める手法。賃貸用不動産に有効な鑑定方法と言える。また実際に賃貸をしていなくても、貸した場合はいくらになるのかという見通しを立てるときにも利用される。

収益還元法さらに２つに手法があります。

そのひとつが、

直接還元法

１年間の純収益を還元利回りで割り戻して収益価格を求める方法。

対象不動産の収益価格＝１年間の純収益÷還元利回り

【直接還元法の具体例（計算方法）】

たとえば、年間家賃１８０万円、不動産の維持費（諸経費）３５万円、還元利回り５％物件があるとします。

１８０万円－３５万円＝１４５万円

１４５万円÷５％＝２９００万円

もうひとつは

ＤＣＦ法

ディスカウントキャッシュフロー法と読みます。

不動産を保有している期間に得られる純収益と、その不動産を将来売薬したときの売却価格を現在価値に割り戻して合計することで求める方法。

【ＤＣＦ法の具体例（計算方法）】

割引率3％とし、年間100万円の家賃を現在価値に割引くとします。
また、10回目（10年後）の家賃を受け取る際に、同時に1300万円で売却するとします。

割引率３％、年間１００万円の家賃を現在価値に割り引きするということは、

１年目は１００万÷１．０３という計算になり、これを計算すると９７０，８７４円になります。

２年目は１００万÷（１．０３×１．０３）という計算になり、９４２，５９６円になります。

３年目は１００万÷（１．０３×１．０３×１．０３）という計算になり、９１５，１４２円になります。

それを１０年間計算するのですが、

１０年後は建物を売却するのでその売却益も含まれます。

１０年後は１００万（家賃）+１３００万（建物の売却益）＝１４００万円

１４００万円÷（１．０３×１０乗）＝１０，４１７、３１５円

１年目から１０年目まで算出した金額を全て加算していくと約１８２０万になります。

毎年の家賃１００万円が１０年間、１０年後の１３００万円で売却するなら１０年後は２３００万円になるんじゃないの？？

と思いたいのですが、これは現在価値に置き直すというのがポイントなんです。

今１０万円持っています。そして、１年後１０万円もらえる予定があるとします。

ここではＦＰ的な観点では１年後もらえるであろう１００万円よりも、今の１００万円の方が価値が高いとみなします。なぜなら、今の１００万円は銀行に預けたり、運用できる可能性があるからです。ですので、将来に行けばいくほど同じ１００万でも価値が落ちていく。と考えるのです。

ですので上記の事例では１年後、２年後と上記の金額で割引率が増えていっているのです。