建築基準法（用途制限、建ぺい率、容積率）

建築基準法

昭和25年5月24日法律第201号）は、国民の生命・ 健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を 定めた、日本の法律です。

道路の制限

都市計画区域内、準都市計画区域内では、建築物の敷地は原則幅員４メートル以上の建築基準法上の道路に２メートル以上接していなければならない。

建築基準法の道路とは？

• 幅員４メートル以上の公道（特定行政庁の指定区域では６メートル以上）
• 建築基準法施行前にできたときの既に建築物ができていた場合は、特定行政庁が指定したものは４メートル未満でも認められる。（二項道路）

二項道路の制限（セットバック）

二項道路に接している建築物の敷地は道路の中心線から２メートル後退した線が道路境界線となる。

道路の中心線が３メートルだったような場合、中心線から２メートル下がらないといけないので、中心線から敷地まで１メートル５０センチ+残りの５０センチ分は自分の敷地内の土地であっても敷地として認められない。

これをセットバックと言います。

建築物の用途の制限

用途地域内で都市計画法で定められたそれぞれの用途に応じて、建築できる施設とできない施設がある。仮に複数の用途地域にまたがった場合、面積の大きいほうの用途地域の制限が全体に適用される。

防火地域と準防火地域

都市計画区域内には防災上の観点から、建築物を耐火建築物、準耐火建築物にしなければならない地域があります。

防火地域では階数が３階以上、または延べ面積１００㎡超の建築物は耐火建築物にしなければなりません。

それ以下は準耐火建築物でも良い。

準防火地域については、階数が４階建て以上または延べ面積１５００㎡超の建築物は耐火建築物にしなければならない。それ以下は準耐火建築物でよい。

一つの建築物が防火地域と準防火地域にまたがる場合は厳しい規定が適用される。

建蔽率（建ぺい率）

自分の持っている敷地だからといって、敷地めいいっぱいに建物を建ててよいわけではなく、敷地に対して○○%分の面積までしか建物は建てられませんという決まりが用途地域によって決まっています。これを建ぺい率と言います。

用途地域別の建ぺい率

・第一種、第二種低層住居専用地域と第一種、第二種中高層住居専用地域、工業専用地域

建ぺい率は３０％～６０％

・第一種、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域

建ぺい率は５０～８０％

・近隣商業地域

建ぺい率は６０、８０％

・商業地域

建ぺい率は８０％

・工業地域

建ぺい率は５０、６０％

【事例】

建ぺい率５０％の土地の場合で、敷地が１００㎡ある場合。

５０㎡までの建物を建てることができます。

建ぺい率の緩和措置

特定行政庁が指定する角地にある建築物・・・建ぺい率　１０％プラス

防火地域内にある耐火建築物（建ぺい率８０％以外の地域）・・・建ぺい率　１０％プラス

建ぺい率８０％の地域内で防火地域内にある耐火建築物は建ぺい率は１００％になる。

両方に該当する場合は建ぺい率２０％プラスになる。

建ぺい率の異なる複数の地域にまたがる場合は加重平均をする。

容積率

敷地面積に対しての建築物の延べ面積の割合を容積率と言います建築物の密度を規制することで、市街地環境を確保できるようにしています。

容積率＝敷地面積÷建築物の延べ面積

容積率２４０％の場合は、敷地面積１００㎡であれば延べ面積２４０㎡までの建物を建設することができます。

１２０㎡なら２階建て、８０㎡なら３階建の建物を建設することができる。

５０％～１３００％の範囲で用途地域ごとに定められている。容積率の異なる地域にまたがっているときは建ぺい率と同様加重平均をして求める。そしてセットバック部分は敷地面積には含まれない。

前面道路の幅員が１２メートル以上の場合は「指定容積率」が適用される

敷地の前面道路の幅員が１２メートル未満の場合には、次のどちらかのうち小さい方がその敷地の指定容積率として適用されます。

・指定容積率

・道路の幅員×住居系用途地域ならば0.4、その他の用途地域なら0.6