札幌のFP|確定拠出年金(401k|DC)セミナー|CFPの独学取得講師はお任せ

確定拠出年金(DC)制度401kやFP資格取得方法、iDeCoの解説について掲載しています

住宅ローンの固定金利や変動金利の金利は何をもとに決まるの?

      2017/02/16






家を購入してどんな住宅ローンを選んでいいのか、、慎重になればなるほどいつの間にか月日がたち。。思っていた金利より上がってしまっていた。。

金利上がるなら上がるっていってよ!!営業トークで金融機関から金利が上昇傾向なのでお早めに・・ということはあるかも知れませんが、住宅ローン金利は定期的に金利は動いているため買いたいときまで金利はまっていてはくれません。

住宅ローン金利はなんで変動するの?

住宅ローンの金利が何を根拠に決められているのか?それがわかっていればある程度そろそろ考えた方がいいかな?という目安になるかもしれません。

ただし固定金利と変動金利どっちがいいの??当然返答はどちらとも言えません。それぞれメリット、デメリットはあります。では選択する指標として、以下固定金利、変動金利の金利がどのように決まっていくのかその根拠を見ていきたいと思います。

 

①固定金利型や、長期間の固定金利選択型について

「10年物国債利回り」に代表される長期金利をもとに住宅ローンの固定金利は決まります。「10年物国債利回り」は公社債市場で最も代表的な指標とされています。

ここで出てくる「国債」という言葉は公社債市場で取引をされるもので、国がお金を貸した時の借用証書です。公社債市場は、景気の変動により、債券の人気がなくなったり人気が出てきたりする。

景気が良くなるとみんなが株式が上昇するので、株式に人気が集まり儲からない債券に人気がなくなります(あくまでも原則)すると債券価額は下がります。

景気が良くなると、債券価額は下がる。債券価額が下がると利回りが上がるのが国債の原則です。様々な要素があり、一概には言えませんが景気が良くなってくると、利回りが上がり始める傾向があります。

したがって、景気がよくなり10年国債利回りが上昇するとそれにともなって住宅ローン金利も上昇していくのです。

②変動金利

「短期プライムレート」に代表される短期金利に連動している。

短期プライムレートとは金融機関が優良企業(財務内容がよく、安心してお金を貸すことができるため)、に融資する際の最優遇金利のこと。メガバンクの短期プライムレートや、地域の有力地銀の短期プライムレートをもとに変動金利の利率は、4月、10月の半年ごとに見直しがされている。

③短期間の固定金利選択型

短期間とは2、3、5年等をさします。一般にそれぞれの期間に応じた金融市場の影響を受けて決まります。

変動金利と固定金利どっちが有利なの?

 

というのはどうしても知りたいところですが変動金利は経済情勢によって変化をします。経済情勢がどうなるか?というのはプロでも予想できません。ということは借入当初は有利だと思っても、経済情勢によっては金利が急上昇する可能性があります。ガソリン価格がいつも上下しているように、住宅ローンの変動金利も今は低いままですが、上昇に転ずる可能性は十分に秘めています。

住宅購入をした場合のライフプランを作成し、変動金利で購入できるライフプランが完成したら。何パーセントまで金利上昇しても耐えられるのか?理想的なのはここまで金利上昇仮にしてしまったらどうする?という対策まで立てておくとよいと思います。




いろんなプランを比較するうちに、固定金利の方が安心できるような気になってくることもあります。その時の金利ではなく、しっかり対策を立てることが重要だと言えるでしょう。

Clker-Free-Vector-Images / Pixabay

 

※以下はフラット35の仕組みです。

難解ですが、興味のある人は見てみてください。

フラット35の金利は以下の3つがベースになります。

①住宅支援機構が提示する金利(10年物国債金利+国債金利とMBS金利の差)

②機構の事業運営費

③各金融機関の利益やコスト

①~③を合計したものがフラット35の住宅ローン金利となる

②のMBSとは何か?と思った人はさらに以下をお読みください。

※あくまでも興味のある人のみでないと頭が痛くなってしまいます。
5つの登場人物がいます。

・住宅ローンの借りてA

・銀行B

・住宅金融支援機構C

・信託会社D

・投資家E

①銀行Bが住宅ローンをAに貸し出します

②銀行Bはその住宅ローンの債権を住宅金融支援機構Cに売却。管理、回収業務はBにお願いしたいので、管理・回収業務手数料もBに支払います。

③住宅金融支援機構Cは金融機関Bから買い取った債権を信託銀行Dに運用をお願いして、Dに運用益がでたら、利益を分けてねということでCは利益を受け取る契約をします利益がでたら分け前をもらえる権利を信託受益権と言います。

④この信託財産を担保に住宅金融支援機構Cは住宅金融公庫債(MBC(Morgage Backed Security)を発行する。

⑤住宅金融支援機構CがMBSを購入した投資家Eたちは発行代金を住宅金融支援機構Cに支払います。

⑥投資家Eたちから集めたお金で②で銀行Bが住宅金融機関Cに売却したお金を回収します。(住宅金融支援機構Cは金融機関Bにお金を払います)

⑦銀行Bは借り手Aから毎月のローンを回収します。

⑧金融機関Bは住宅金融支援機構Cに回収金を引き渡し

⑨住宅金融支援機構Cは回収金を投資家Eに元利金支払いとして支払う。

住宅ローンは多くのお客様に高額なお金を貸し付けるため、金融機関としては大きなリスクになりますが、たくさんの機関が介在することでリスク分担をしているのです。







 - 住宅ローン

by Kenji.Kaneko